Die Immobilien-Hypothek – was gibt es zu beachten?
Welche Arten von Hypotheken gibt es?
Bevor wir auf die einzelnen Konditionen bei einer Hypothek eingehen, wollen wir zunächst einmal klären, welche Varianten es bei der Hypothek gibt und wie sich diese voneinander unterscheiden. In der Schweiz sind vor allem drei Hypotheken-Arten üblich:
- Fest-Hypothek
- Libor Hypothek
- Die variable Hypothek
Ein Eigenheim gehört für viele Menschen in der Schweiz fest zur Lebensplanung – oder auch zur Vorsorge fürs Alter. Angesichts der hohen Summen, die bei der Fianzierung von Immobilien so üblich sind, geht es aber in der Regel nicht ohne eine Hypothek. Wie vieles andere lassen sich auch Hypotheken inzwischen online abschließen und wechseln, trotzdem sollten Sie bei der Hausfinanzierung nichts überstürzen. Dieser Artikel soll Ihnen dabei helfen, die wichtigen Punkte bei Hypotheken zu erkennen und so zur passenden Finanzierung fürs Eigenheim zu kommen.
Die Festhypothek ist vor allem für Personen interessant, die beim Erwerb einer Immobilie Wert auf eine hohe Planungssicherheit legen. Wie der Name schon vermuten lässt, bleiben die Zinsen beziehungsweise der Zinssatz bei der Festhypothek über die gesamte Laufzeit unverändert. Die Amortisation wird durch die gleichbleibenden Zinsen sehr gut planbar, daher eignet sich die Festhypothek für Personen mit einem regelmässigen und konstanten Einkommen. „Überschüssiges“ Geld können Sie sparen beziehungsweise für die Vorsorge in der Säule 3 anlegen, oder – je nach Hypotheken-Vertrag – in die Amortisation stecken. Eine Festhypothek hat in der Regel eine Laufzeit zwischen zwei und zehn Jahren, es sind aber auch längere Laufzeiten möglich. Da die Zinsen bereits seit mehreren Jahren niedrig sind, empfiehlt sich aber meist eine mittlere Laufzeit. Einerseits profitieren Sie bei der Hypothek so für einen längeren Zeitraum von den niedrigen Zinsen, andererseits fällt der Risikoaufschlag noch recht gering aus. Bei einer längeren Laufzeit liegt dieser Aufschlag, mit dem sich die Bank gegen den Ausfall von Hypotheken absichert, merklich höher.
Die Libor Hypothek ähnelt in Sachen Zins-Konditionen der variablen Hypothek. Auch hier werden die Zinsen in regelmässigen Abständen angepasst, allerdings basiert der Zinssatz auf dem LIBOR einem für Geschäfte unter Grossbanken ermittelten Referenzzinssatz. Bei den meisten Libor – Hypotheken erfolgt diese Anpassung durch die Bank in Abständen von drei, sechs oder zwölf Monaten. Da LIBOR-Hypotheken auf dem LIBOR basieren, sind die Kosten für den Kunden wesentlich transparenter als bei variablen Hypotheken. Zudem haben diese Hyptheken meist eine feste Laufzeit von zwei bis fünf Jahren und bieten damit einen Mittelweg zwischen Planungssicherheit und Flexibilität.
Die richtige Laufzeit wählen
Ein weiteres wichtiges Element bei der Eigenheim-Finanzierung ist die Laufzeit, denn bei den meisten Hypotheken-Varianten werden Sie zum Ende der Laufzeit nicht den gesamten Hypotheken-Betrag zurückgezahlt haben. Entsprechend sollten Sie die Zeitspanne so wählen, dass Sie von den aktuellen und zu erwartenden Zinssätzen profitieren – und zum richtigen Zeitpunkt die Hypothek wechseln können. Ist das Zinsniveau in der Schweiz niedrig, bietet sich häufige eine Festhypothek mit längerer Laufzeit an, während bei hohem Zinsniveau eine Libor Hypothek mit kürzerer Laufzeit häufig die bessere Variante ist.
Da Sie bei der Laufzeit allerdings auch stets die Zinsentwicklung im Auge behalten müssen, ist hier allerdings eine Recherche empfehlenswert, bevor Sie sich für eine Finanzierung für Ihre Liegenschaft entscheiden.
Die Vario-Hypothek besitzt, anders als die Fest-Hypothek keine feste Laufzeit. Dafür werden die Zinsen in regelmässigen Abständen von der Bank angepasst. Die Zinsen für die variable Hypothek orientieren sich dabei an den marktüblichen Zinssätzen. Sie können so von einem sinkenden Zinsniveau profitieren, müssen bei steigenden Zinsen allerdings auch tiefer in die Tasche greifen. Durch die fehlende Planungssicherheit ist die Variable Hypothek daher nur dann beim Kauf von Immobilien empfehlenswert, wenn Sie finanzielle Reserven besitzen, um mögliche Zinsschwankungen auszugleichen. Angesichts des seit Jahren niedrigen Zinsniveaus sind Vario-Hypotheken im Vergleich zu Festhypotheken jedoch eher uninteressant und werden aus diesem Grund immer seltener nachgefragt. Vorteilhaft ist bei dieser Hypothek-Variante allerdings die meist kurze Kündigungsfrist. In der Regel kann eine variable Hypothek innerhalb von sechs Monaten gekündigt werden – sehr praktisch, wenn Sie die Hypothek wechseln wollen.
Zinsen vergleichen und mit Guthaben Kosten sparen
Fest-Variable und Libor Hypothek unterscheiden sich durch Konditionen und Struktur – zwei Elemente sind aber immer vorhanden: Zinsen und Laufzeit. Dass es bei Hypotheken sinnvoll ist, die Zinsen zu vergleichen – und das nicht nur bei der Finanzierung einer Immobilie – ist sicherlich den meisten klar. Schliesslich ergeben sich aus der Höhe des Zinssatzes die Kosten für die Hypothek. Sie sollten allerdings nicht nur die Zinsen der verschiedenen Angebote Ihrer Bank vergleichen, sondern auch überlegen, was Sie tun können, um die Zinsen und damit die Kosten für die Hypothek zu senken.
Besonders wichtig ist dabei der Grad der Belehnung. Die Belehnung gibt an, wie hoch der Verkehrswert der Immobilie im Vergleich zum Hypotheken-Betrag ist. Durch einen höheren Anteil an Eigenkapital und – in der Folge – eine niedrigere Belehnung können Sie in der Regel den Zinssatz für Ihre Immobilien-Hypothek senken. Die geringere Belehnung bedeutet für die Bank nämlich zugleich ein niedrigeres Risiko, was sie entsprechend mit einem günstigeren Zinssatz honoriert. Haben Sie durch Sparen oder Anlegen Gelder erwirtschaftet, die sie nicht direkt in die Finanzierung Ihrer Liegenschaft stecken wollen, können Sie trotzdem profitieren. Transferieren Sie Sparguthaben und z.B. Wertschriften auf Ihre Bank, wird diese Ihnen meist einen günstigeren Zinssatz durch die Zinssenker anbieten können. Die 3A Vorsorge, kann normalerweise ebenfalls zu Ihrer Hypotheken-Bank übertragen werden, um die Zinsen möglichst niedrig zu halten.
Quelle www.E-hypo.ch der Schwyzer Kantonalbank
